Évaluer son entreprise

Dans un contexte de forte augmentation du nombre d’exploitations à céder, la question du calcul du prix de reprise revêt une importance majeure tant pour le cédant que pour le repreneur.

Valeurs patrimoniale ou économique

Il existe différentes méthodes d’évaluation du prix d’une exploitation. Jusqu’à aujourd’hui, la plupart d’entre elles se basent sur une combinaison entre la valeur patrimoniale des biens à reprendre (valeur de vente) et la valeur économique qui reflète la capacité de l’entreprise à créer de la richesse (1).

« À patrimoine égal, deux entreprises peuvent dégager de leurs activités des rentabilités tout à fait différentes (selon leur savoir-faire, leur organisation, la cohérence de leur système avec le territoire sur lequel elles sont implantées…) », appuie le cabinet d’experts fonciers Optimes dans une note publiée en avril 2024 (2). C’est pourquoi il faut mixer plusieurs méthodes et même aller plus loin, estime Optimes. Les évaluations « ne prennent pas assez en compte les différents types d’entreprises agricoles […] alors qu’il existe des systèmes très différents ».

Valeurs immatérielles

Certains éléments incorporels doivent être évalués tels que les DPB, les améliorations culturales, le droit au bail, les contrats qui pourraient apporter de la valeur à l’entreprise (contrats de production de semences par exemple), l’existence d’une marque ou d’un fonds agricole…

Par exemple, les certifications et labels, comme la Haute valeur environnementale (HVE) ou le fait d’être certifié en agriculture biologique ne sont pas pris en compte, alors qu’ils peuvent notamment conditionner l’accès à certains marchés ou aides. Les évaluations n’incluent pas les systèmes mis en place pour pallier certains risques, comme des pratiques culturales spécifiques, un système de commercialisation en vente directe, etc. Optimes intègre donc divers éléments immatériels, selon cinq thèmes.

Accès au foncier et choix stratégiques

Le capital de production regroupe les éléments qui ont trait aux pratiques et outils de production (sensibilité aux aléas climatiques, performances des outils et vétusté, structure du parcellaire, état des sols, qualité des productions et rendement, respect du bien-être animal, état sanitaire…).

Le capital stratégique regroupe l’adhésion à une démarche spécifique et son adéquation avec les attentes sociétales (certification, label ou démarches collectives type GIE…), la démarche d’investissement (propriété ou location du matériel et équipements ou encore fréquence du renouvellement de ce dernier), le respect de la réglementation (ICPE, environnementales principalement). L’expert évalue aussi quelles sont les perspectives de développement de l’entreprise.

Mode de commercialisation

Le capital aval évalue les modes de commercialisation (circuit court ou long, dépendance aux marchés mondiaux, présence de contrat formalisé et transmissible, leur durée, dépendance vis-à-vis d’un client…) et la communication mise en œuvre par l’entreprise (présence d’une marque, activité d’agrotourisme avec ferme ouverte aux visites…). Si l’exploitation possède une clientèle, l’expert évaluera son potentiel et sa fidélité.

Territoire et facteur humain

Le capital sociétal s’intéresse, d’une part, aux contraintes et opportunités sur l’exploitation en matière d’urbanisme (emplacement, proximité d’une ville, facilité d’accès, pression foncière) et, d’autre part, aux notions d’image et d’attractivité du territoire en lien avec l’activité et son adéquation avec l’environnement social (voisinage, bassin d’emploi, entente et disponibilité du matériel, etc.).

En dernier lieu, l’expert estimera le capital humain de l’entreprise (compétence nécessaire, main-d’œuvre suffisante, ambiance de travail, réputation en tant qu’employeur, astreintes et contraintes des différentes productions) .

Au total Optimes évalue 51 critères pour apporter un complément à l’évaluation basée sur les valeurs patrimoniale et économique. « Chaque critère peut contribuer aussi bien positivement que négativement à l’évaluation de l’entreprise. L’expert doit évaluer finement chacun d’eux », appuie Guillaume Favoreu, expert foncier et agricole chez Optimes.